14. Изкупуване на дял от съсобствен недвижим имот

Разработки по Вещно право, съобразени с актуалното учебно съдържание.

14. Изкупуване на дял от съсобствен недвижим имот

от Nelly » Нед Авг 12, 2007 4:52 pm

Изкупуване на дял от съсобствен недвижим имот

Съсобствеността и проблемите, които създава, са принудили законодателя да създаде нови разпоредби, улесняващи нейното прекратяване или недопускащи появата на нови субекти в притежанието на ВП-ва. Това се отнася с особена сила при съсобствеността върху недвижими имоти. Ето защо съсобственикът може да продаде своята част от един недвижим имот на трето лице само след като предложи дела на другия/другите съсобственици. Това той установява с писмен документ, който представя пред нотариус. Ако този документ е неистински, пренебрегнатият съсобственик може да изкупи дела при действително уговорените условия.

Разпоредбата на чл. 33 е била възприемана нееднозначно в теорията и практиката. Трябва да се отбележи, че условията на чл. 33 се споменават в последствие и в чл. 66 ЗС, както и в някои текстове на ЗСПЗЗ. Това означава, че разпоредбата на чл. 33 има основно значение и някои автори, а и съдебната практика, са считали, че нарушението на нормата е противоречие със закона, поради което сделка в нарушение на чл. 33 е недействителна. Съдебната практика с ТР 14/77 ОСГК прие обратното. Нарушението на чл. 33 накърнява само правата на съсобственика. Т.е. нормата не е създадена по подобие на чл. 26, ал. 1 ЗЗД. Следователно не може да се говори за недействителна сделка, поради което изкупуването на дела от съсобствен недвижим имот е установено само в интерес на съсобственика.

Фактическият състав на изкупуването включва следните елементи.
>> Съсобственикът предлага на трето лице своя дял от недвжимия имот.
>> Продажбата на този дял ще се извърши в нотариална форма, защото чл. 18 ЗЗД важи за еднолична собственост и за дял от недвижим имот.
>> Пред нотариуса се представят писмени доказателства, че този дял е предложен при същите условия на останалите съсобственици. Това най-често става с нотариална покана. Възможно е обаче да се приложат и други документи, ако изпращането на подобна покана е практически невъзможно.
>> Продавачът съсобственик писмено декларира, че неговото предложение не е прието.

При тази фактическа обстановка законът релевира два порока.
>> Декларацията е неистинска. Терминът “неистинска”, използван от ЗС, не е съвсем коректен. По-точно е да се говори за декларация с невярно съдържание.
>> Продавачът и купувачът трето лице привидно да са уговорили условията във вреда на останалите съсобственици.

При наличието на който и да е от двата порока пренебрегнатият съсобственик може да изкупи дела при действително уговорените условия. За тази цел той предявява иск срещу продавача и третото лице. Това е конститутивен иск и той следва да се предяви в двумесечен срок от извършването на продажбата. Практиката приема, че срокът тече от продажбата, тъй като последната се извършва в нотариална форма и се вписва, т.е. е достояние на всички. Срокът е преклузивен. Ако съдът уважи иска, третото лице замества продавача в съществуващата сделка. Самото заместване доказва, че сделката е действителна, а се стига само до изкупуване на дела от третото лице. Така не се допуска нов субект в съсобствеността, а ако съсобствениците са двама, то тя се прекратява. Съсобственикът обаче следва да заплати посочената в съдебното решение цена в едномесечен срок от влизането му в сила. В противен случай сделката се обезсилва по право. Съдебната практика приема, че правилото на чл. 33 се прилага само при продажбата на дял от съсобствен недвижим имот. За останалите сделки текстът е неприложим.
Аватар
Модератор
 
Мнения: 200

Кой е на линия
Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 1 госта