18. Право на строеж

Разработки по Вещно право, съобразени с актуалното учебно съдържание.

18. Право на строеж

от Nelly » Пет Авг 17, 2007 3:19 am

Право на строеж

Правото на строеж също спада към класическите ВП-ва. Познато е в римското право под термина „superficia”. Първоначално е възникнало като дългосрочен наемен договор. По-късно преторът е създал специален иск за защита на суперфициара – actio in factum. В теорията се приема, че именно от този момент superficia-та може да се разглежда като самостоятелно ВП.

Икономическият смисъл на правото на строеж се състои в правната възможност едно лице да построи сграда в чужд имот и да стане собственик на същата. Така се разделя собствеността върху земя от тази върху постройка. По тези съображения разделът в ЗС, посветен на правото на строеж, се нарича „Собственост върху постройка”.

Целта на това ограничено ВП е да елиминира правото на приращение. Приема се, че собственикът на терена е и собственик на всичко, трайно прикрепено към него, освен ако се уговори друго. Другото е правото на строеж. В определени случаи се налага да се учреди такова право, вместо да се прехвърля правото на собственост върху терена. Именно тази житейска потребност е накарала правото на строеж да се уреди във всички правни системи.

Правото на строеж е уредено в Германия в особен закон след изменението на ГГЗ от 1915 г. По същия начин се урежда това право във Франция със закон от 1964 г. И в двете страни се допуска срочно право на строеж, като във Франция максималният срок е 70 г. У нас правото на строеж е било съвсем кратко уредено в ЗИСС и значително по-подробно в ЗС и ЗУТ. Аргумент на подробната уредба у нас бе, че до 1990 г. държавата отстъпваше само право на строеж при обезщетяване и отчуждаване или при продажба на държавни жилища. До посочената година държавата у нас бе основният продавач на жилища, като тези продажби се извършваха от инвеститорните дирекции към общинските съвети. Понастоящем правото на строеж се учредява най-вече на строителни търговски дружества, които извършват строежа и после продават изградените обекти.

Според чл. 63 ЗС право на строеж може да се учреди в няколко хипотези.
а) Собственикът на земята може да учреди право на строеж на едно лице, което ще построи сградата и ще стане собственик на постройката.
б) Собственикът на земята и на изградената върху нея постройка може да прехвърли на едно лице собствеността на сградата отделно от земята. При тази хипотеза е възможно да се прехвърли повече от един обект в построената вече сграда, като правото на строеж ще се учреди в идеални части. Например изградена е постройка с 10 еднакви самостоятелни апартамента. При тяхната продажба всеки един от новите собственици ще придобие 1/10 идеална част от правото на строеж върху терена.
в) Собственост върху изградена постройка може да се придобие отделно от земята и чрез доброволна делба. Постановление на Пленума на Върховния съд № 7 от 1973 г. приема, че нормата следва да се тълкува стриктно, т.е. допустима е само доброволната, но не и съдебната делба.

Правото на строеж обикновено се свързва със строителна дейност над повърхността на земята. Изменението на ЗС от 1996 г. изрично допусна право на строеж и под повърхността на земята. Това се отнася за инфраструктурни обекти, както и за други типове постройки.

Правомощия на строителя.
- Той има право да построи сградата. Според ЗУТ проектът се съгласува преди самото учредяване на правото. Това се налага, тъй като правото на строеж винаги се учредява в определен обем и за конкретна постройка. Освен това ЗУТ не допуска да се извършва строителство, което не е съобразено с неговите норми.
- Строителят може да използва земята само доколкото е необходимо за извършването на самия строеж. Използването на терена над допустимото е основание за предявяване на негаторен иск от страна на собственика.
- След завършване на постройката строителят може да се ползва от земята само с оглед използването на постройката според нейното предназначение.
- Може в учредителния акт строителят да уговори друго използване на терена, но това се постига само по пътя на договаряне със собственика. ЗС включва обща разпоредба, която позволява собственикът на терена и строителят да договарят използването на земята.
- Правото на строеж, за разлика от правото на ползване, може да се отчуждава. Следователно строителят може да прехвърли своето право и в двете хипотези: а) нереализирано; б) след завършване на постройката. Когато правото на строеж е отстъпено върху държавна земя, нереализираното право се прехвърля само на роднини по права линия. Същевременно ЗС поставя ограничение при прехвърлянето на изградена постройка. Последната може да се прехвърли на трето лице при условията на чл. 33 ЗС (изкупуване на дял от съсобствен имот).
- Това правомощие възникна в ЗС след изменението от 1996 г. До тогава нещата се уреждаха с ТР-я на ОСГК. Става дума за възможността строителят да възстанови или изгради разрушена постройка, ако изградената преди това погине. Според разпоредбите на ЗС правото на строеж не се погасява, ако постройката погине. Решенията на съдебната практика преди законовата уредба бяха провокирани от станали природни бедствия, главно от март 1977 г. Законът допуска собственикът на терена и строителят да уговорят друго, тъй като според нашето право правото на строеж може да се учреди и за определен срок.

Задължения на строителя.
- Той е носител на ограничено ВП, което винаги се съобразява с неограниченото право но собственост. Следователно ако той построи в повече от разрешеното, дължи обезщетение на собственика. А ако последното може да се обособи като самостоятелен обект, ще намери приложение чл. 92 ЗС, т. е. придобиването по приращение.
- Той е длъжен да предложи изградената постройка при продажба първо на собственика на земята.
- Ако правото на строеж е уговорено за определен срок, след неговото изтичане собствеността върху сградата преминава безвъзмездно върху собственика на земята. При тази хипотеза правото на строеж се учредява безвъзмездно.

Придобиване.
а) Най-често правото на строеж се придобива чрез сделки по пътя на правоучредителна сукцесия. Формата е нотариална по смисъла на чл. 18 ЗЗД. До 2003 г. чл. 183 ЗУТ допускаше при учредяване на право на строеж в съсобствен УПИ или между роднини по права линия то да се извърши в писмена форма с нотариална заверка на подписа. Сега тази норма е отменена.
б) Право на строеж се придобива и по давност, ако лицето владее самото право в продължение на давностния срок.
в) Право на строеж се придобива и по наследство и в двете хипотези: нереализирано право и изградена постройка.

Правото на строеж, както и правото на ползване, се прекратява, ако не се упражнява в продължение на 5 години. Така е, защото и двете са ограничени ВП-ва. Според чл. 67 ЗС нормата действа автоматично, т.е. изтичането на срока е достатъчно основание за прекратяването му. Но на практика нещата не стоят така. Правото на строеж се учредява с нотариален акт, който се вписва. Следователно и самото прекратяване трябва да се впише, за да се уведомят третите лица. Освен това се повдигат спорове относно самото неупражняване на правото. Съдебната практика прие, че упражняване на право на строеж е изграждане на постройка в груб строеж до максималната предвидена височина в продължение на 5 г. Същевременно разпоредбата на чл. 67 ЗС не се прилага, ако през посочения период е била установена строителна забрана. Когато правото на строеж е учредено върху държавна или общинска земя, прекратяването се извършва с административен акт на областния управител или кмета.

Правото на строеж се защитава с вещнопетиторни искове.
Аватар
Модератор
 
Мнения: 200

Кой е на линия
Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 1 госта