19. Разрешение за строителство. Завършване на строежа

Разработки по Вещно право, съобразени с актуалното учебно съдържание.

19. Разрешение за строителство. Завършване на строежа

от Nelly » Вто Авг 28, 2007 4:37 pm

Разрешение за строителство. Завършване на строежа и разрешение за ползване

Строежи могат да се извършват, ако са разрешени съгласно разпоредби на ЗУТ. Наличието на право на собственост върху терена или учреденото ВП на строеж не е достатъчно основание за строителство на обекта. Следователно е нужно разрешение за строеж – административен акт, издаван от главния архитект на общината, а за градовете с районно деление – от главния архитект на района. Ако се касае за строеж в повече от една община, разрешението се дава от областния управител, а ако е в няколко области – от министъра на регионалното развитие и благоустройството.

Основание за издаване на разрешение за строеж е одобрен инвестиционен проект. Този проект, когато такъв се иска, е част от разрешението. На практика такъв проект винаги се иска, освен когато се касае за малозначителни строежи. Проектът има три фази: 1) идеен; 2) технически; 3) работен. И трите фази имат самостоятелна уредба, като възложителят сам преценява коя от фазите да договори. Инвестиционните проекти, по които се издават разрешения за строеж, се съгласуват и одобряват след писмено заявление на възложителя и след представяне на съответните документи.

За издаденото разрешение за строеж или за отказа да се издаде такова се прави съобщение по реда на ГПК. Заинтересованите лица са възложителят; собственикът или носителят на ВП на строеж; лицето, което има право да строи в чужди имоти по силата на специален закон (например Закона за концесиите); етажните собственици и непосредствените съседи на обектите, а при промяна на предназначението на сгради в жилищни, курортни и вилни зони – всички собственици и носители на ограничени ВП-ва в съседни имоти. Разрешението или отказът за строеж се обжалват пред началника на Регионална дирекция за национален строителен контрол в 14-дневен срок от издаването на съответния акт. Ако разрешението се издава от министъра на регионалното развитие и благоустройството или от областния управител, съобщението се публикува в ДВ и тези разрешения или откази подлежат на обжалване пред ВАС. Срокът е 14-дневен и тече от обнародването.

За начало на строежа съобразно издаденото разрешение се счита денят на съставяне на протокола за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво.

Участниците в строителството са възложителят; строителят; проектантът; консултантът; лицето, упражняващо строителен контрол на част „Конструктивна”; техническият ръководител и доставчикът на машини, съоръжения и техническо оборудване. Отношенията между тях се уреждат с договори.

Възложителят (или инвеститорът) е собственикът на имота. Проектантът е ФЛ/ЮЛ с проектантска правоспособност. Строителят е ФЛ/ЮЛ с техническа правоспособност. Именно строителят носи отговорност за изпълнението на строежа в съответствие с нормативните актове и строителните книжа. Техническият ръководител е строителен инженер/техник, който непосредствено ръководи строителната дейност. Лицето, което упражнява строителен контрол на част „Конструктивна”, се определя с договор между възложителя и проектанта. Този надзор е задължителен за всички строежии. Единствената алтернативна фигура е доставчикът на строително оборудване, тъй като тази дейност може да се извърши и от строителя. Специфична фигура е консултантът. До 2003 г. неговата дейност се извършваше от лицата, упражняващи строителен надзор. Консултантът, въз основа на писмен договор с възложителя, извършва оценяване на съответствието с инвестиционните проекти и/или упражнява строителен надзор. Той може да упражнява и прединвестиционни проучвания. Консултантите са лицензирани от министъра на регионалното развитие и благоустройството за срок от 5 години. Лицето, упражняващо строителен надзор, носи отговорност както за започване на строежа, така и за всички дейности, съпътстващи строежа. То подписва всички актове и неговите предписания се вписват в заповедната книга (тази книга се води при всички строежи). След приключване на строежа това лице изготвя окончателния доклад до възложителя. Докладът има важно значение, защото той се предоставя на органа, издал разрешението за строеж.

Съществен елемент е застраховането. Проектантът, консултантът, строителят и лицето, упражняващо строителен надзор, застраховат професионалната си отговорност за вреди, причинени на други участници в строежа или на трети лица.

След завършване на строежа се изготвя екзекутивната документация. Това е пълен комплект от чертежи за несъществените отклонения в строителството с оглед издаденото разрешение за строеж. При пълно съответствие с одобрените инвестиционни проекти не се предава такава документация. (Тя се предава на органа, издал разрешението за строеж.) Ако отклоненията са съществени, на нарушителите се връчва констативен акт, както при незаконните строежи, и се уведомява Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК).

След завършване на строежа възложителят, проектантът, строителят и лицето, упражняващо строителен надзор, съставят констативен акт, с който удостоверяват, че строежът е изпълнен съобразно одобрените инвестиционни проекти със заверени екзекутиви и с условията на сключения договор.

Строежите според чл. 137 ЗУТ се делят на шест категории. Строежите от първите три категории се въвеждат в експлоатация въз основа на разрешение на ДНСК. Това се нарича разрешение за ползване. Строежите от четвъртата и петата категория не се нуждаят от такъв акт, като е достатъчно възложителят да регистрира пред органа, издал разрешението за строеж, въвеждането в експлоатация на обекта и окончателния доклад на лицето, упражняващо строителен надзор. Строежите от шестата категория (временни строежи) не се въвеждат в експлоатация.

Необходимо е всички нови обекти да се регистрират в Агенцията по кадастъра съгласно Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР).
Аватар
Модератор
 
Мнения: 200

Кой е на линия
Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 1 госта