6. Добросъвестен подобрител, видове

Разработки по Вещно право, съобразени с актуалното учебно съдържание.

6. Добросъвестен подобрител, видове

от Nelly » Пет Авг 10, 2007 8:59 pm

Добросъвестен подобрител, видове

Добросъвестен подобрител. Владението обикновено се осъществява в един значителен период от време, в който владелецът извършва определени въздействия върху вещта. Най-често те са свързани с подобрения в имота, тъй като владелецът по дефиниция държи вещта като своя. Това е наложило законодателят да създаде специални норми, уреждащи отношенията между собственика и владелеца по повод направените разноски за имота и състояния в него. Ако се допусне собственикът да виндикира вещта, без да обезщети владелеца, ще се допусне неоснователно обогатяване, което се забранява от всички правни системи. Нормите на чл. 72-74 ЗС обаче са специални и се прилагат само в отношението владелец-собственик, с малки изключения и за други вещни права. Държателят не се ползва от този специален ред. Съдебната практика и теорията са наложили термина „подобрител” по отношение на владелеца, направил подобрения в чужд имот. В този термин има две големи деления: добросъвестен подобрител и обикновен подобрител. Самото понятие добросъвестен подобрител също е събирателно и има предвид следните категории.

а) Добросъвестен владелец. Законът дава права на добросъвестния владелец именно поради неговите качества и тази категория се приема за легално определение на добросъвестен подобрител. Останалите се приравняват към нея.

б) Владелец, придобил владение въз основа на предварителен договор, сключен със собственика на имота. Това е обикновен владелец. Само по отношение на доходите от имота и направените подобрения той се приравнява на добросъвестния. Причината е сключеният предварителен договор със собственика на имота. Този договор се урежда в чл. 19 ЗЗД, има широко практическо приложение и като правило предшества договора за продажба на недвижим имот. Целта на тази сделка е да се уточнят параметрите на окончателната сделка (продажба) и да получи сигурност купувачът, че сделката ще се финализира. Затова предварителният договор по силата на чл. 19 ЗЗД трябва да съдържа всички съществени условия на окончателната сделка. Същевременно ако тя се сключва в нотариална форма или в писмена форма с нотариална заверка на подписа, предварителният договор трябва да се сключи в писмена форма. Обикновено след сключването на такъв договор продавачът предава владението на купувача, а последният капарира имота. Възможно е на посочения в договора срок (падеж) продавачът да откаже сключването на окончателен договор. В този случай купувачът има на разположение конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, с който може да поиска районният съд да обяви предварителния договор за окончателен. Възможността владелецът по предварителния договор да стане собственик на имота е мотивирала законодателя да го квалифицира като добросъвестен подобрител. Счита се, че той прави подобрения в имота, чиято собственост ще придобие било чрез сключване на окончателната сделка, или пък с влизане в сила на съдебно решение по иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

в) Като добросъвестен подобрител законът определя и владелеца по чл. 74, ал. 2 ЗС. Това също е обикновен или недобросъвестен владелец. Той обаче прави подобрения в имота със знанието на собственика, без последният да се противопоставя. Законът наказва собственика за неговото бездействие, изхождайки от принципа, че никой не може да черпи права от бездействието си. Собственикът се наказва и за намерението му при ревандикация на имота да получи имота си заедно с направените подобрения. По тези съображения на посочената категория владелци се дава статут на добросъвестни подобрители.

г) Тази категория добросъвестен подобрител не е владелец. Липсва регламентация в закона, но съдебната практика изрично регламентира посочения субект като добросъвестен подобрител (Постановление на Пленума на Върховния съд № 6 от 1974 г.). Става дума за собственика на недвижим имот, който прави подобрения в имота. В определен момент неговото придобивно основание отпада, например договорът се разваля или се обявява за нищожен. Този собственик се счита за добросъвестен подобрител до момента на отпадане на придобивното основание. Решението се налага, защото отпадането на придобивното основание ретроагира към момента на неговото възникване. Това изрично е посочено в чл. 88 ЗЗД.

д) Последната категория добросъвестен подобрител е регламентирана в § 4, б. в от Преходните и заключителни разпоредби на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ). Става дума за ползвател, който е придобил право на ползване на недвижим имот въз основа на актове на НС, бивш Държавен съвет или МС. По силата на Реституционния закон имотът следва да се възстанови на бившия собственик или негови наследници, като ползвателят за направените подобрения има права на добросъвестен подобрител (р. 875/00 IV г.о. ВКС).
Аватар
Модератор
 
Мнения: 200

Кой е на линия
Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 1 госта